前一场积雪尚未消融，又一场“大雪”扑面袭来。房地产业的寒冷指数正在进一步升级。

12月18日，央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。此时，距离“第二套房”《初充通知》出台仅仅一周。

刘士余在讲话中指出，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。

刘士余认为：“转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。”

“此次讲话是从窗口指导和信贷风险提示的角度出发的。以前银监会也有指导意见，对房贷业务进行分别监管。”央行办公厅新闻处工作人员表示。

央行令旗一挥，波及者甚众。“首当其冲的当然是房地产中介机构，而最终的压力会传导到楼市投资者身上。”中介分析人士指出。

值得注意的是，此次央行叫停转按揭是以领导讲话的形式出现，并没有以具体文件形式出现，这也让中介机构、商业银行乃至央行内部对限定内容存在一些争议。

转按揭禁令

“实际上，对于银行转按揭贷款这一块业务，之前银监会已经有过禁令，只不过一些商业银行认为个人住房贷款是优质资产，为了争取更多的市场份额，不惜采取变通、变相或违规做法。”一位商业银行人士指出。

早在2005年，由于个人房贷市场的活跃与稳定，银行开始抢占存量房贷款市场，并逐次推出了在上海和深圳普遍应用的转按揭业务。自2006年以来，监管层对房地产的调控力度加大，造成商业银行房贷市场的萎缩，到第三季度，在金融创新的名义下，各家银行竞相推出以“循环贷”、“净值贷”、“随心贷”、“存抵贷”等命名的房屋加按揭和转按揭业务，并以此作为争夺个贷市场的利器。

“转按揭业务在一些商业银行，如招商、民生所占的比重是较大的，一般占到贷款总量的60％~70％。”一位接近上述银行的人士表示。

转折点出现在2007年9月27日。当天，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》），首次在政策层面对加按揭明言禁止。

通知的表述为，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

“在转按揭房源中，约有70％的转按揭业务是为了获得加按揭贷款的同名转按揭，30％左右是购房交易类转按揭。”安家世行总经理杨大勇说。

同名转按揭贷款是指在非交易背景下，正处在按揭期间的借款人，为增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行而向银行申请的按揭贷款。以提高增加贷款额的要求的加按揭也是同名转按揭中的一种。

一位监管人士透露，加按和转按的主要问题是信贷资金被用于炒股、炒房，监管部门曾在现场检查发现，加按、转按的规模虽然不大，但银行对于借款人取现后的资金流向根本无法追踪，流入股市的资金比例比较大。