记者从各家银行正式得到消息，1月1日起，杭州各银行开始严格执行银监会、央行联合发布的《关于加强商业房地产信贷管理补充通知》(以下简称《补充通知》)规定。这道被房地产业内人士称为“2007年最严厉的政策”，它对今年的楼市究竟会产生怎样的影响？

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。12月11日，银监会、人民银行联合发布《关于加强商业房地产信贷管理补充通知》(以下简称《补充通知》)，将“第二套房”框定在一个更为严格的范围内。从目前杭州各银行实施的细则看，各银行都要求第二套房购买者贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

“从银行贷过款再买房”均为“第二套”

建行杭州分行元旦前刚刚接到总行的实施细则。据宝石支行个人金融部科长钟翔介绍，按照原来的政策，假如你从银行贷过款买房，还清贷款后再买房，就不算第二套房，还是执行第一套房的优惠利率。现在不行了，凡是从银行贷过款，银行的贷款人信息库就会显示其信息。还清贷款者或者是已卖掉原来贷过款的房子的，他们再买房都被视为“第二套房”。

钟翔还说，按照建行的实施情况，第三套房将执行更严格的信贷政策：首付比例不得低于50%，利率在基准利率的基础上上浮20%。

《补充通知》下发后，深发展、招商等银行也已严格按照《补充通知》对第二套房子实施贷款。深发展杭州分行个人信贷部负责人杜志良告诉记者，由于《补充通知》已经规定得很具体，深发展未就细节另行补充。

招商银行杭州分行个人资产室经理韩剑波表示，《补充通知》下发后，他们以贷款合同生效为界限执行新政策或老政策。假如贷款合同在《补充通知》下发前生效，相关抵押手续已办妥，结清贷款者所购房就不算“第二套房”。

如果一年后出售，房价上涨15%才能保本

据银行相关人士介绍，此前贷款购买第二套自住房的客户，只要还清贷款，利率可在基准利率的基础上下浮15%，而此次调整之后，贷款利息不但没有下浮的优惠，还要在基准利率的基础上上浮10%。算下来，上浮后的利率比原来的最优利率整整提高了25%。也就是说，按照目前5年期以上央行基准利率7.83%计算，下浮15%之后利率约为6.66%；而上浮10%后，利率则约为8.61%。

那么，现在买第二套房，究竟要比以前多付出多少利息？

以贷款80万元、贷款20年为例。记者算了一笔账：按最近一次调息的五年期基准利率房贷下限(即优惠15%)，按照等额本息还款方式，总共缴付利息约65万元，还款总额约145万元。新政之后，第二套房贷，根据基准利率，按照等额本息还款方式，利息约88万元，总额约为168万元。也就是说，实行新政策之后，买第二套房，只是利息部分，就要比原来的多支付约23万元。这样折算到一个月，每月要多支付958元。某银行界人士说，这相比于之前每次加息，每月利息只上涨几十到一百元显然是增加不少。

那么对于房产投资者来说，购房成本大增，房子还有没有投资价值呢？

记者又算了一笔账：假如第二套房是非普通住宅，买入和转让时需缴纳的税有契税、营业税、土地增值税、个人所得税，还有中介佣金和利息。

由于佣金是分段计算的，暂且不计，因此假设第二套非普通房屋的首付是40%，保本点涨幅大致如下：持有一年出售，3%(契税)+5.55%(营业税)+0.5%(土地增值税)+1%(个人所得税)+(60%×7.83%×1.1)(房贷款上涨成本)=15.75%。也就是说，不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售，原房价上涨15%以上才能保本。比如单价1万元/平方米的房子，一年之后涨到1.15万元/平方米以上，才能保本。

业内人士告诉记者，就目前房贷紧缩的政策下，多数购房者处于观望的状态，房价短期之内不会有很大的上涨空间。

一手楼市，很多投资者已撤出

虽说金融新政对杭州楼市的影响力到底会发挥到何种程度还有待观察，但其对一手楼市的影响确实已经显现。

已签订购房合同者，反应较为平静。只有一些贷款额度在30万~50万元之间的购房者，选择了取消合同。据建行钟翔介绍，这类购房者，反正贷款额度不大，盘算盘算觉得贷款不合算，就转而选择一次性付款。钟翔说，贷款额度在50万~100万元的购房者，由于对银行的依赖性较大，多数还是继续执行合同。

而从一些近期开盘的楼盘来看，投资客的确已经难觅踪影。城北某楼盘近日开盘，销售率五成不到。该楼盘主力户型在90平方米左右，本是投资客最青睐的户型。据相关负责人介绍，去年七八月份，一下子买上四五套的温州投资客有不少，现在基本看不到了。城西某新开楼盘也反映，很多投资客已退出楼市，不过也有一些专业投资客看好楼市的长期发展，做好了长期投资的打算。