主持人 高翔：在中国有这么一个传统，不是说到了二十世纪九十年代才出现的，这个中介制度白总也了解的非常深，中国的传统文化先放一下，从现有的制度或者是国外的先进经验，您这边有没有很好的借鉴的地方？

开太物业交易保证有限公司董事总经理白钧
白钧：我觉得首先任何国外的制度到另外一个地方都不会百分之百的融合，首先要根据各地的特性和长期发展的制度做一个调整，我想基本上在这块，我想是这样的，从目前的经济状况，展望一下明年的市场，然后回过来说我们本身在行业内有什么样的做法，在这个做法上面针对我们今天讨论的问题，我想说一下自己的意见。

目前在这块，提高银行的准备金，加息的次数，基本上真正的目的是国家的货币政策，这个货币政策有很大的原因是通货膨胀的关系，人民币发生量太多，用外汇管制，所以货币的量增多，直接影响到通货膨胀，为了减少这些东西，出台了这么多的货币政策，其中有一个就是房屋房贷的金融政策对房屋交易的影响，货币的紧缩造成了这块贷款量的减少，相对的加息以及在房价上面出的政策，这些政策估计在今年一年，加上资金监管和网签这块已经产生了作用，明年这些政策的作用将更加明显，但是房屋的交易和房价本身和经济的增长有一定的关系，在这种情况下，我觉得明年应该是与今年持平，相对稍涨的趋势。

我想今天我们坐在这有很重要的原因，毕竟经纪行业在房屋尤其是二手房上面来讲，对买卖双方来说是举轻若重的角色，这块买卖双方的交易的促成按照我个人的经验来看，是在很高的百分比是中介公司的，我们今天讨论这个问题，我个人有一点想法，这个想法回到了刚刚主持人刚才说的国外的经验，我觉得这块是综合国内的个人的经验，我觉得是可行、可以参考的，刚刚申总说了，想和大家怎么样做一个融合，这种情况实际上早有，而且早就通过建委出现的这样的诚信的经纪公司，实际上按照国内的状况跟国外现象，从过去一直到现在的状况，这里面有很大一块发挥作用是会长那里，就是协会，协会在这块实际上也做了非常多的工作，但是我个人觉得协会实质上在在现在目前的情况下，是今天在座的各位非常好的平台，因为今天在座的大部分都是理事单位，我觉得首先协会可以推一个认证制度，本身的标准就由我们制定，什么样的情况下，在这个行业区别我们和别人不同，首先制定一个标准，在违反了这个标准，自己本身来说，定为我们协会认证的规章里面的一部分，这块很重要的一点就是推广，就是通过协会验证，他必须要有一定的公信度，这块就是和媒体的合作，通过媒体和这些理事单位经常性的办一些活动，以地产知识公开的做这个活动，我相信这样的活动是理事单位非常乐意赞助参与的，甚至派出非常有经验的专业人士主讲。这个活动办的越大，媒体宣传的效果就越高，同时在这个活动上面来讲，以推广我们讲诚信单位的经纪公司本身本身赞助单位推广，在那里告诉大家这种知识，公平的交易，交易方面应该注重的知识，这些辅以媒体的帮忙，造成在一般百姓大众里面的印象，有了这个印象，协会对这个认证来讲，就会真正的发挥效应。

在主要媒体里面，协会里面可能有一个媒体的部门，定时的对媒体发表一些协会在与法规法令，对于行业会规市场走向的定时文章，这些文章理事单位可以提供的多了，然后增加民众对协会的认知度，加上理事对协会制度的标准严格的遵守，为什么会严格的遵守，也就是协会会大公无私，在媒体方面大家对他们认知的程度影响很大，实际上真正造成了一个规范的情况，国外也是这样，只不过是经过协会认证之外还要交保证金，国外可以取消会员的资格，基本就是取消从业的资格，在国外做到这种程度。

利用现在这个情况，我个人觉得也是协会站出来一个最好的时机，无论是理事单位还是会员单位，对协会要有一个支持，因为诚信现在是一个问题，但是也都知道，认知，需要有这么一个单位出来，有一定的代表性，有一定的权威性，这个也恰恰就是走到国外的情况，我看到了现在是最好的时机，加上明年我个人看到了货币政策仍然是紧缩，刚硬需求仍然存在，明年应该是经济增长丰收的一年，奥运会是政治性的任务。

在这种情况下，现在的时机组织这么一个东西，组织这么一个行业的规范我觉得是非常好的时机，如果说在今天的会后，本身来说，能够朝这个方向想想，走走，我觉得应该有一定的收获，今天的理事单位对于您，在行业里面陈会长您登高一呼把大家聚在这里，恐怕没有别人了，所以我觉得这是一个机会，如果这样的话，协会考虑的话，我相信除了我们公司本身之外，我想在座的像申总本身也有这个想法，都会支持的，只不过在这方面来讲，我们大家共同想怎么制定，这个标准怎么定，如此，这是我个人的意见，谢谢大家！

主持人 高翔：陈会长以前在媒体记者里面有一个印象，就是最实干的，也是最不官僚的房地产官员之一，包括白总提到的措施，我觉得对于协会这边可能也有这样的想法，现在是这个时机，社会本身有这个需求，舆论上也有这么一个要求，协会也有往这方面发展的想法，我觉得这个确实是好事情，像中大恒基也是最近几年北京最大的几个中介公司之一，他们付总也谈谈自己的想法吧。

中大恒基副总经理付严

付严：刚才前面的几位专家都谈了自己的想法，包括对市场的评价，我谈谈自己的想法，从经营行业来讲，刘总应该是最长的，应该说从这个行业来说，这些年来说，市场规模不断的扩大，竞争越来越激烈，从中介公司来说，服务的水平也在不断的提高，消费者的要求也在不断的提高。也确实看到了我们这种有关的主管部门这几年来在规范市场上所做的努力，租赁代理的准入制度到今年的资金监管等等一系列都非常规范市场的发展。

刚才白总也提到了，协会在这个时候应该能做更多的事情，今年年底可能是我们这个行业里面第一次碰到这么大的问题，包括市场的问题，行业的问题，我们也看到了新的起点。

从整个行业来说，陈会长能不能说工作上面，将来会一步一步的提出更多的要求，现在可能对公司提出了更多的规范性管理和要求，但是就像刚才刘总说的，作为经纪公司来讲，他的诉求和经纪人本身的诉求来讲，存在的是互相一致的，这两天的电影《集结号》大家可能也看了，有一个台词就说国民党打仗不行，共产党打仗确实比国民党厉害，为什么厉害，为什么打仗，是和整个的有一些先进分子和理念还有整个的视野是相一致的，我们如果逐渐的对从业人的资质的管理，包括对不规范的操作的处罚形成了整个行业共同遵守的话，在一个公司里面做的不好，失去了行业从业的机会的话，从公司角度来说，通过经纪人想传达的就能够更加一致性，从市场上服务水平来说会有更好的规范。

作为我们经纪公司，我一直觉得我们行业里面从业务的角度看待流程、管理多了一些，从顾客的角度看问题说了一些，一个顾客从搜集信息进行比对，采用你的服务，一直到客户的评价，整个的消费阶段，没有完整的客户体验的模型，在不同的阶段都通过哪些服务体现自己的经验，哪些服务是最深的，哪些社会给他的服务水平高与低的认知，缺乏这么一个水平。所以整个在服务的标准制度方面还缺乏一定的探讨，这个也是跟各位在座的专家探讨的点，我们具备了比较完整的客户流程的时候，我们就知道在每个步骤上面如何做，另外这个行业的特点就是不是一个商品，商品销售的行为，不是说我把这个东西生产出来拿到市场销售，整个服务过程、生产消费是同步进行的，也就是我们通常说的一手托两家，多方参与，才能维护好整个交易流程的水平。

在这些方面，一方面是中介公司的问题，另一方面也有整个社会的问题，整个社会诚信水平提高了，大家都按规矩做，违约或者不规矩的，或者付出巨大成本的时候，这个行业也是会有很好的提升的。

主持人 高翔：刚才刘总提到这个问题，我个人觉得确实是企业发展中比较严重的问题，你可能是没有想好，但是无形之中就和投资客帮在一起的问题您也不想做，但是也没有防止，无形之中也承担了不好的名声，这种行为不知道其他的几家有什么感受。

金育松：当时我看到这个说法的时候有一点不以为然，没想到今天刘总也这么说，买卖双方对我们来讲，成交是最重要的，实际上我们非常希望卖者房价低一点，每次业主报一个价的时候，我们通常的做法，这也是一个谈判的技巧，我们首先对他报这个价格报以太多的期望，对于买方来讲，也会说一下，从我们公司来讲，挂牌房源的总价和成交价还有一个客户承受的价格会有一个明显的差价，挂牌的房价和成交的价格差不多有10万左右，客户支付水平差不多和我们的价格差不多。

我之所以说这个，房价上涨，我们属于参与者，但是我们在中间助推了房价，但是我不知道刘总是不是这个意思，我想没有经纪公司会怎么样，这个价格就不涨吗，如果有另外这个平台使他们也能够交易，也能够签约，是不是房价就不会像现在这么高了，我觉得没有区别。

刘军：我刚才说的是以经纪公司炒房的客户存在，这是一个正常的事实。

陈同顺：问题就在于合作和服务，如果您仅仅是中介服务，就不会出现问题了。

主持人 高翔：我觉得刘总说的情况可能暴露了一个问题，当一个企业做大的时候，下面怎么约束企业的员工有一个很好的机制避免这个情况的发生，刘总自己不希望这个事情发生，但是你没有办法要求下面的人怎么做，只能是尽量的约束，教育，告诉他们不要怎么做，但是很难百分之百做，这种行为本身是一个不违法的行为。刚才大家都提到了希望协会在今后的二手房市场约束和规范方面做更多的工作，我相信您也一直在思考这些问题，包括进一步的措施肯定也有自己的想法，结合今天的在座的几位提的建议，您有没有具体的想说说的。

陈同顺：真正有立法权的是政府，协会只是一个自律的组织，如果要说也是协会的自律规则，刚才白总说了，又一个新的三年了，前两天我们刚刚开了一个会，就是08年做什么事儿，第一个主项就是配合行政主管部门目前正在研制和准备落实的一些办法，做好配合。比如说我刚才说的194号文件，要实施若干规定的细则，怎么把风险保证金做起来，04年的时候是另外一个部门管的，今年我们出台了资金监管，这是不一样的，这就需要进一步的落实，使他真正能够做到监管到位，银行能不能真正做到这步，不是说说而已，这是最近一个办法的实施。

协会从今年四月，由别的部门把这个事项转给协会，如果这个办法如果要贯彻离不开中介机构的参与，还有其他，包括刚才谈到的网上签约，还有资金监管，这几项虽然已经实施了一段，也需要认真的总结总结，还是我刚才说的，问题现在看来是比较明朗的，更重要的是需要大家集思广益，提出解决存在问题的办法，如果把这个坎越过去，走资金监管的周期长，很多人不愿意走，如何缩短这个周期，前提是安全、快捷、经济，这三个要素是保证这个制度顺利的拓展，首先我要保证安全，一个是网上签约，一个是资金监管，如何进一步的改进，使之发挥更大的作用，这些工作做好了，自然人们对于中介机构，愿意作出服务的吸引力就会加大了，这种中介机构我不再担心几十万、上百万怎么样了，不会因为他们使我应该得到的价款少得了。

网上签约解决的是透明度的问题，资金监管是解决风险的问题，租赁代理是方便快捷的问题，我们协会会努力的解决这些问题，第二个是协会自身，会依据各位会员的需求，我们有初步的想法，08年我们也要多组织一些活动，这些活动之一就是我们充当桥梁作用，一头是会员，一头是主管部门，大家一块交流，对一些热点问题一块商量拿出办法，实践者希望怎么样，管理者能不能做到，两者融合一些，还有一个是导向型的，新的政策出台之后，要不要解析，要大家知道，条条怎么一回事，怎么操作，实施细则怎么样，包括现在启动的住房保障体系，里面到底怎么样，具体的条文是什么，因为关系到保障性住房进入存量房市场的问题，我个人觉得作为机构房地产机构的从业人员，专业素质是非常重要的。

对于白总说的认证制，我们搞了三年，一个实际的着眼点就是彰显好的，给消费者起一个引导作用，你要租房，卖房，有一级的，二级的，还有很多没有级的，你自己挑，因为他们的价码是一样的，不像饭店，五星级的高，两星级的便宜，只能说他的服务好，我们也这样引导大众，前两天我们也在研究，搞了三年了，明年我们在总结这个基础上，能不能再有新的东西，使其效应更大一些，比如说你刚才提到的认证的问题，通过我们协会做一个什么事情，使这些机构更严格的带领其他人走，这个是群众都在他那里服务，自动的把群众引导过来。

更重要的是协会想做一点什么，第一条就是08年想改变一些做法，多发挥协会会员的作用，白总做好思想准备，也许今后有一些讨论将以协会组办或者筹办，就像精品一样，您虽然不是我的会员，但是你们的活动对整个行业有好处，我们的会员都来了，我也来了，我特别强调一下，只要搞有利于行业发展，有利于市场发展的，有利于老百姓的，行业协会会义不容辞的参加，市场是大家的，既是服务者的，也是管理者的，还有消费者，还有宣传者，只有这几者合作才会做的更好。

主持人 高翔：其实谈到媒体这边，虽然我们不是咱们的会员，但是作为精品购物指南明年是我们创刊15周年的很重要的一个里程碑的事件，从我们做行业的角度来说，也希望我们明年能够更多、更深入的和市场紧密的参与到一起，特别是房价从04年底到05、06年开始有巨大的涨幅时，我们也会发现，作为买房者，房价平稳的时候有更多选择的机会，现在非常严重的卖方市场的时候，普通的买房者就没有选择，我们媒体也接到很多和开发商维权、投诉的问题，现在开发商的意见很明确，你有投诉你可以不购买，把房子退给我就可以了，但是消费者又不愿意放弃房子，这个时候我们媒体还是很重要的，另外媒体广告这块大众对二手房的关注程度肯定不如一手，房，连续几年北京平面媒体的份额里面房地产是很大的，很多媒体都把这个作为自己经营的方向，但是二手房市场，大家并没有发挥自己应该发挥的作用，精品购物指南明年我们会把二手房的发展作为我们关注行业的非常重要的方向，我们会开辟二手房的专栏，针对二手房的市场，包括法规的建立，公开性文件的一些解释、解读，立法方面我们媒体怎么样发挥更多更好的作用，还有一些具体的协会牵头，一边是政府主管部门和会员对话的活动，我们明年也会更多的关注这方面的活动。从市场的参与角度来说，我们还是希望各位和协会的配合，对市场规范企业自身来讲，也应该多做一些工作，下面也请我爱我家这方面谈谈自己的看法。

我爱我家高级研究员 秦瑞

秦瑞：刚才几位老总都把自己的想法说完了，今年国家还是在保障制度、控制投机的方面做的，从目前市场来看的话，中介行业里面有两个问题需要行业协会提供一些支撑或者指导，一方面就像刚才刘总和付总说的，我们现在在市场当中起到的是一种服务的作用，但是在起到服务作用的同时，我们自身的利益谁来保证，现在经常出现房价涨幅过快，挂牌的客户突然违约，这个需要行业协会提供一些支持和帮助，另外对从业人员总体素质偏低这块，我有自己的看法，几大公司的店面我们平时也会去看一下，有一些公司的门面，包括我们自己公司的门面很多经纪人无法达到一定的素质，这就反映了一个问题，范晔了行业门槛进入过低的问题，希望行业协会明年提高一下准入的门槛，提高一些相关知识的普及方面，这样可以一定程度上提升我们从业人员的水平，另一方面我们公司也会加强行业自律，对员工的职业道德操守的教育。

我们来看，这几年一直加强跟社区、百姓互动的关系，像今年我们搞了一千场社区运动会，一方面普及老的民俗运动的同时，跟广大的社区进行互动，每场运动会的时候都是和奥运挂钩，一方面提升了我们公司的知名度，一方面也是为社会服务，从现在来说，我们公司行业自律的意识是非常强的，但是到从业人员个体，以公司来讲，我们有自己的控制想法，但是大方面的指导还是希望行业协会给予更多的指导工作。

主持人 高翔：有一些问题我觉得需要逐步解决的过程，中介企业的保障来讲，我觉得还是政府主管部门的一些工作，协会更多的我觉得还是给一个配合或者支持的工作。

周一的时候我看到一个报纸说央行转按揭这块，包括前一段时间出台物业税这块，这些政策会不会对明年的市场产生比较大的影响，中国的政策有一个特点，政策制定之后，各地的执行情况可能不太相同的情况，这方面哪位谈谈这些政策对明年的市场会有什么样的影响。

刘军：转揭按这个对二手房交易不是很大，转按揭还是对二手房有一定影响的，物业税这个我还是不清楚。

主持人 高翔：到操作层面上还没有完全落实下来，但是这块我不知道会不会对二手房的交易有影响？

刘军：房源量应该会增加一些，有的购买者可能也不愿意购买，你买了之后你再交物业税。

金育松：我觉得这个跟物业税具体操作的细节有非常大的关系。比如说我拿一个最简单的例子，物业税对以前的房子有没有涉及，如果有涉及就会放量，这个有很大的关系，直接说物业税出来会怎么样，这个没有办法说，不太真实。

宫萍：我们也是非常关注明年银行的动作，每年的调整都不清楚，如果这个出来，我还了按揭之后怎么不可以做，物业税谈论两年了，它具体的实施，一个建设部的朋友说这个需要很多基础条件的，你个人房产的所属关系是不是很清楚…所有的都要有很清楚的基础条件支持，我个人认为明年还不能出来，主要的目的还是抑制投资投机的行为，我想对真正需要房子的人影响不是很大的。

白钧：按照文件来说，是转按跟加按，从字面来看是转按揭，转按揭分成有交易对接和非交易对接，有交易对接就是从工行转到农行或者其他的，转按揭有交易背景的我们还在做，对于银行怎么理解，他们将会怎么出，在这一块本身现在还没有一个百分之百的答案，有的还正在做，但基本上加按都没有，转按揭是有交易背景的，就说这几天我们每天都还有。

主持人 高翔：我有几个朋友，他们的房子就是用转按揭来交易的，非常多，可能有一些银行他不做，但是下面的分理处都在做，很多。

白钧：非交易这块在之前已经基本了没有了。

金育松：我记得有一个明文曾经说过这个事儿，现在转按揭其实就是先还钱再做，这个钱有的是其他机构的垫资或者银行的先放上来。

白钧：每一个银行本身来说，对于这块都有自己的文件，各个执行的单位是要看行里的文件，你说央行出了这个东西，他没有给到分行，分行给到支行的话，他们该怎么做还是怎么做。

主持人 高翔：关于央行这种宏观的，没有相关细节出台的说法，咱们暂时放一下。有一个问题，也是比较现实的问题，也是二手房的参与者向买房人作出承诺之前很有必要的一个措施，就是咱们每家企业对发生了这样的事件之后，在这样的时间点上，在接下来的时间之内，我们每家企业有没有专门推出服务方面或者更人性化一点的措施？如果有的话，在这个时候推出的话，对自己的企业有更大的影响，二手房企业出现一个很多的事情，不是一个企业的事情，而是一个行业的事情。

宫萍：中原地产，我刚才听说精品是15个年头，中原地产08年是30个年头了，30年他有自己的文化理念，整个营销理念完全来自于企业文化，中原一直是公开交易，给客户创造价值，明年我们在中原地产30年的时候会做更多的工作，我们也希望和陈会长方面用更多的合作，我们要积极的和政府沟通，比如说我们希望明年政策的动向，我们会进行支持和调研，还有从客户服务的角度，因为是成立30年，我们会做很多的工作，1月4日，我们会有一个全国的中原的新闻发布会，我们会邀请陈会长，也会做一个启动仪式。

付严：我觉得我们中大恒基年初的时候推出红色承诺的举措，就是刚刚提到的，这个行业发展的比较快，你的从业人员的素质，包括我爱我家提出的问题，都会有一些差距，在这种情况下，我们除了在内部培训我们员工的素质提升，流程结点的管理之外，提出了红色承诺，具体的是如果客户对我们的服务不满意，我们会继续服务不收费，这给我们企业内部提出了一个很好的近乎苛刻的要求，经过一年下来，动作各级主管经理在这个事情方面都很重视，为了使客户满意，尽量的去各个环节上做到精确，完全按照公司规定的流程做，这个是短时间内提升我们中大恒基对外服务水平的一个有效的措施，今后这样的服务还会继续坚持。

主持人 高翔：据我了解，现在中大恒基有500家门店，这样的速度发展会对我们的管理或者资金上都会出现武装，据说中天置业就是因为线太长，资金链断裂才出现问题。

付严：我想中大恒基这个门店扩张也不是一天两天的事儿，很短时间内的局域的扩张才会有这样的影响，中大恒基已经发展了12年了，从几家到现在的几百家，是一个逐渐积累的过程，不存在短时间内的扩张。

刘军：2008年我们企业的发展方向定为以承担消费责任为主线，无论是最早在上海还是近期的深圳，还有现在的北京，中介公司是在房价暴涨里面最倒霉的企业，搞的你风险系数特别大，我们现在对这个事情思考的很多，现在房价的变化是由开发商控制的，他是主导，中介只能被迫跟进，我觉得2010年以后，开发商越少，对于我们中介商控制房屋价格的能力就会越强，可能我们一家企业作不到这点，如果所有北京市负责任的经纪公司，把对消费者的责任和对自己企业长期发展的责任结合在一起，如果到了二手中介以二手房交易为主的市场情况下，我希望中介公司不要像现在的开发商一样，现在开发商就是一个玩价格的游戏，我觉得中介公司因为大家的利益是共同的，现在还没有占到主导地位，交易量不如一手房，如果我们慢慢占据主导地位的时候，我们从今天开始，就把稳定二手房交易价格，这种政府的利益，老百姓的利益，中介公司的利益结合在一起看，我觉得将来这个行业，包括我们在座的公司才能真正的屹立不倒，否则经历深圳这种，或者以前的上海都倒过很多大型的企业，我们鑫遵如果从现在开始到明年6月一直亏损我们一定不干了，这个谁受得了。

金育松：我们前一段时间针对我们自己的内部数据做了一个整理，看供应需求比或者需求供应比，简单来说就是在我们这边登记的购房客户的数量跟在这里登记挂牌销售数量有一个比值，我们把去年一直到现在做了一个曲线，把这个趋势线划出来了，很明显的感觉到这个曲线是往下走的，卖方和买方势力均衡正在发生一定的转变，现在远没有达到买方市场已经到了，但是买方的力量肯定越来越强，我为什么说这个，随着买方市场越来越强，也就意味着对从业人员的素质要求越来越高，以前你房源，买方只能认可，你爱买不买，可以这么讲，你不买自然有别人买，如果将来一套房子有一点几个人选择的话，对买方就会提出要求，你的房子建筑结构有没有什么问题，现在我贷款，我贷款能不能设计一个金融贷款的方案，现在肯定不是简单的跟以前的贷款那样，现在来讲已经有很多的产品了，而且有不同的银行，有不同的优惠政策等等，因此现在这种对于经纪人员而言，金融方面的专业能力要有很大的提高，以前我觉得经纪人在这方面考虑的不是特别多，而以后这种要求非常多。因此我们公司实际上更多的可能在这些方面，在经纪人素质怎么样提升方面下的工夫多一些，像您刚才说的一开始中天事件说这个事儿，我说今年发生中天事件这个事儿，在北京没有什么太大的影响，媒体也不是特别关心，我觉得去年天津互动事件的时候，当时北京没有做资金监管，当时只有一些企业自发的把自己的一部分做资金监管，天津的事件离北京比较近，老百姓认为天津可以发生的事儿，北京一样可以发生，老百姓比较关注，深圳中天事件，我相信交易资金还没有自己来走，也有了资金监管，所以不会有太大的影响，我们倒不是说借这个事情做什么事情，而是自己做一个提升。

白萍：我们思源地产一直想作行业整合的运营商，我们明年可能分三个方面有具体的动作，主要都是服务的全过程，一个是诚信，针对消费者的服务过程中，我们首先在这方面提出了应收的费用以外没有任何的费用。如果你对消费者有一个诚信的感觉，你的发展就会持续；第二个目前行业从业人员的素质不是很高，我们着手做的可能也是对从业人员的培训，包括我们做思源的原动力的计划；第三个就是建立专业的规范管理和流程，把所有服务的理念、服务的体系，包括人员的操作过程都规范化，在公司内部，有一个管理，势必也会避免目前不良现象的出现。总体来说，思源作为刚刚进入这个市场，我们肯定要先从内功，基础做好。

主持人 高翔：我们刚进入市场的，第一批市场布局在哪？

白萍：首先思源进入这个市场，整体模式不是门店扩张的方式，但是作为存量房，肯定是规模出效益，思源的整体也是在重点区域做布局，我们第一家选店因为明年刚好是奥运会，我们第一家店是在亚奥区域，紧跟着市场来做的，我们未来的发展肯定也和大家的大致思路一样。

提问：21世纪有一些海外的经验在这里，申总这边有没有什么动作？另外想问一下白总，关上门大家都是自己人，我想听听从细节来说，网上签约和资金监管有什么建议？

申强：这个月初，我们21世纪不动产也是在北京举办了全国的年会，明年21世纪不动产作为中国总部来说是一个发展年，对我们来说也是一个服务年，明年开始就会有一系列的，包括内部、外部的培训活动，内部就是锻炼我们的内功，把我们的经纪人，我们的门店整体人员的素质，我们的服务意识提升上来；对外部，我们也会针对消费者，针对目前整个市场消费者层面，老百姓最关心的一些买卖双方的问题，还有对我们中介公司的误解我会做一定的工作，对于整个21世纪全国明年的发展，我们会在不管是各个区域，还是门店的数量上都会有一定的发展。

白钧：我们进来的人稍稍讨论了一下，从4月15日资金监管出台，6月分我们有一个会议，也是为7月1日的网签和4月15日资金监管的一个反馈，当时在会上我们提出了一个点，因为当时从资金监管开始实施以后，实质上从一开始有许多的，尤其今天在座的经纪公司来讲，都开始走资金监管的形式，后来反而在努力的配合这块，这些单位基本上受到不同程度的负面影响，是因为在资金监管使用上面，在这块的程序，他的时间，效率比不使用资金监管来的长，当时有人建议，在资金监管上面是不是从主管部门，从建委这块对于使用资金监管的交易本身有一个方式，能够比不使用资金监管缩短时间，这么一来，将造成非常大的动力，让整个交易往资金监管方面走，我想这块目前为止还是在说的，这块非常重要，资金监管以协会为主，花了非常多的时间和银行配合，跟主管单位，跟建委等等方面的沟通已经形成了非常严密的制度，如果遵循下去会做的很好，我想主要是在时间性、便利性方面能够做一些改进，其他的条件都没有问题。

提问：这个因套会涉及到08年趋势这块，我想问一下刘总，08年奥运会二手房的市场会是什么样的走势，08年奥运会一手房市场，业内专家讨论下半年销售包括停工、停建会对二手房出现什么样的局面？有没有超过一手房的交易量？

刘军：奥运会这个事情是这样的，如果没有房价下跌等等情况，如果在很平稳的市场上会出现一个稳定的作用，但是现在奥运会的影响会看现在的情况，现在我认为北京的降价空间怎么是要降下来，但是空间应该是10-15之间，银行涨了10%，房价怎么也要降10%吧，如果说开发商比较识时务，我想很多的开发商会选择在一月份降价，直接一步降到位，出去开发商这样来做，到三月份以后，整个市场的交易就会慢慢的活跃起来，因为消费者感觉到一丝平衡，从奥运会的角度来说，我个人认为，开完奥运会之后，北京房屋的价格应该是上升的，除了奥运周边的一些楼盘纯粹卖奥运题材，或者是价格定的特别的不合理，除了个别项目之外，因为奥运会确实是吸引全球、全国人民的事儿，对北京是一个大的宣传的机会，宣传完之后，肯定会有更多人买房人也好，投资者也好，对北京了解更多，产生更大的兴趣，中国一定要办一个最成功的奥运会，他整个城市的面貌，他带给奥运场馆，世界市民的视觉冲击力非常强，你看完一个宣传的电影，也许第二天就来看了，因为生产环境非常好，我觉得奥运之后，北京的房价，我个人认为，开发商如果能降10%左右，奥运之前是一个稳定的时期，下一个涨价点是奥运之后，你不可能一月份降下来，3月份又涨回来，这个不可能，所以我认为先降，一直稳定到奥运前，奥运后缓慢上升，如果一月份降完起点开始看，整个年度应该是上升的趋势，我这样更合理一点，对开发商更好过我觉得。

宫萍：成交量我们刚才说了，应该是有一个稳步上升的空间，为什么呢，前几天我们看政府报了一个数据，1700万的北京市人口，其中500多万的外来人口，那么说我们现在05到07年已经增加了200万的外来人口，2010年北京要达到2100万的总人口，大概是这样的数据，我现在只是拿05、07年的数据做对比，我们明年有一个特殊的时期，就是08年的奥运会，我们现在可以看到的是租赁价格涨的很快，原先也有数据统计，租赁价格上涨了4倍左右，亚奥周边的房价普通的两居、三居叫到8000左右，我觉得北京市场不同于其他的房地产市场，现在真正需求的人太多了，肯定会促进这个市场不断的网上涨，03年的时候一手房和二手房的成交比例是8：1，现在是1.36：1，深圳和上海就是一点多比一的数据。我们看明年，一二手的比较有可能会到持平的情况，我觉得还是整体稳步上升，国家统计局说一到十月份，北京的房价上升月均比例是9.77%，明年可能会到个位数的比例，不会有下降的趋势，这是北京市场整个的刚性的需求造成的，我们现在知道开发商的房子大概都在两万以上，三四万的比较多，说在降价也不是，原先是1.3万，现在叫价是1.8万，他调到1.6万，你说是降价还是涨价，我们觉得北京的市场是一个非常特殊的市场，形容不温不火，跟开水似的，慢慢的走，永远不要期望北京的市场今年十万套，明年二十万套，这个是不可能的。2003年有两个政策比较好，一个是取消收益分成，从交易税费也有降低，所以这就是这么一个市场，我觉得还是比较稳的。

主持人 高翔：而且从政府的宏观角度来说，不允许在08年房价发生太大的波动，波动的后果对政府有很大的影响，房价不要太快，但是保持稳步。最后请每位对08年说一个寄语。

金育松：一个是首先对租赁，现在有很多租赁的业主对奥运会的租赁报以太大的期望，我希望他们清醒一些，理智一些，另外对于买卖，我刚才和宫总讨论，她认为比较乐观，我们这边预测11万，这应该是比较好的数字的，今年北京是9万左右，如果明年和今天持平是比较好，从05开始，社会上总有一些声音在说，奥运会结束房价就会跌，这种说法说了很久了，包括我们买房的客户也说，奥运后会不会降，我觉得这种舆论导向会使得观望情绪从现在开始一直到明年八月份会比较浓厚，会造成交易量有明显的降低。8月份之前房价肯定不会降，可是刚性需求并不是消失了，隐藏起来一直到8月份一直没有降，就会释放出来，这样的话，上半年可能交易量会比较低，下半年交易量会恢复，两个加起来我觉得应该是10万左右，这是明年的一个看法。寄语来说，我说买方不要把太多的期望寄托在奥运会之后会降。

宫萍：谢谢精品购物指南，刚才听了陈会长说了很多明年的规划，我想我们在执行方面还会紧跟行业协会，我们会做很多的调研，另外还是跟普通的消费者说一下，还是要很稳定的看这个市场。

白萍：首先感谢精品和行业内的各位专家有一个沟通和探讨，同时作为新进入这个行业者，希望和各位重塑二手房的品牌形象，在行业自律方面贡献自己的一份力量，希望能够为广大的消费者提供一个最优质的和最好的服务。

申强：首先感谢精品购物指南给我这个机会和大家聊聊，作为21世纪不动产，我们将实现所有的服务效率，提高服务品质，不断的开发服务项目，与时俱进，与交易双方的需求具进，严格按照国家的法律法规经营，为消费者提供更好的服务。

刘军：我们对购房者说一下，如果他非常着急，有三个月以内购房的打算最好能在一月份买，不要托到三月份，如果有在2008年内买，最好不要托过6月份。

秦瑞：对于明年的市场我们本着一个方针，拼搏、谨慎、诚信……

付严：我想2008年北京有一个盛事——奥运会，在2008年希望所有的同行跟行业协会和其他领导的带领下，在中介行业的诚信树立和行业水平的提升方面也要发扬奥运的精神，拼搏、向上。我们整个在谈论的话题就是中介行业的诚信问题，服务问题，我觉得这个需要我们自身的自强、自律。

陈同顺：今天的活动很有意义，希望我们精品一如既往，也像你们开始说的，把08年作为一个着眼点，把发展二手房市场作为重点，第二个希望我们北京中介行业在总结07年经验的基础上进入08年，扬长避短，加强制度建设，维护好市场的秩序，练好高水平的专业技能，共同把北京的二手房市场推向新的阶段，相信一定能够成功，谢谢！

主持人 高翔：非常感谢大家参与我们今天的论坛，时间也差不多了，今天的论坛到此结束。