麒麟公馆内庭透视图

恒大华府实景图

龙湖春森彼岸

时尚洋房效果图

城市公馆是个新名词，其前身是一度风行北京、上海、广州、深圳等地的“总裁公寓”。作为2008重庆豪宅新“屋”种，我们或许无法准确定义“城市公馆”，但从目前一些产品所表现出来的特征，我们至少可以勾勒出其中的部分标准，比如城市中心、王者空间、豪华装修、稀缺资源等等。

标准一：城市中心

既名“城市公馆”，那么城市中心则是城市公馆的第一标准。但是这个“城市中心”，却并非仅指单纯意义上的繁华中心，比如解放碑、观音桥；还应该包括那些现在虽未成熟，但未来必将繁华的热点区域，如南北滨江；以及那些以文化、身份等特征构成的圈层中心，如金开大道。

解读：解放碑的海客瀛洲、北城天街的富力·海洋广场、长安·麒麟公馆，这些城市公馆因具备了城市繁华的价值而备受追捧；南北滨江是近几年的热点，其未来前景将随着CBD的建设而无法估量，和黄·珊瑚水岸、龙湖·春森彼岸、中海·北滨1号【天赋】、廊桥水岸·江山四栋、招商·江湾城、华宇·北国风光等都是此类城市公馆的典型代表；至于以贵族领地著称的金开大道，恒大华府以超越别墅的标准造平层，内拥10万平方米意大利皇家湖景园林，保利国际高尔夫公馆以270°景观视野俯瞰南北高尔夫球场，打造高尔夫级别的城市公馆。

标准二：王者空间

城市公馆的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的人群，这些人追求的不是性价比，而是要求极高的舒适度、极度的尊崇感等。因此，城市公馆的户型基本从大户型起步，直至超大户型。当然，在寸土寸金的商业中心地段，户型面积可能要稍小一些。

解读：有“空中花园别墅”之称的恒大华府，将别墅尺度搬到平层，户型面积达180平方米—340平方米，甚至仅一个总统级卧室就有70平方米。保利国际高尔夫公馆为全板高层，主力户型130平方米-170平方米，均配置私家入户花园、超大景观阳台、露台等。中海·北滨1号【天赋】为纯板式观江小高层，1.17的容积率，118平方米-253平方米的大尺度空间，演绎英伦传世府邸。龙湖·春森彼岸也以中大户型为主，即将推出的香邸组团户型在130平方米-230平方米之间。而金科征战2008楼市高端的首个滨江现实巨著廊桥水岸·江山四栋，也是140平方米-170平方米的全临江大宅。

标准三：豪华装修

既为顶级人士专享，豪华装修自然是城市公馆的题中应有之义。当然，在精装房尚未全面占领市场的当今，城市公馆并非以全装修形式呈现。只是，凡是做精装的城市公馆，其在设计上均舍得大笔投入，在用材上无不考究，在电器、家具配置上也几乎无一例外地选择国内甚至国际一线品牌。

解读：富力·海洋广场所有住宅均采用豪华精装修，以城市中心的高端精装物业引爆市场；棕榈泉重金聘请一向仅为五星级酒店服务的国际顶级设计师担纲精装设计，更成为参与重庆地方装修标准制定的唯一企业；龙湖·春林彼岸不仅携手美国MRY，其产品配置的五金件是需要半年才能定制的德国ROTO。至于恒大华府，更以高达百万元级奢华装修震动楼市。腾龙双层豪华装甲入户门、西门子厨房电器、欧普照明、摩恩厨卫五金、亚细亚瓷砖、TOTO卫浴、大金中央空调……众多顶尖品牌成就超豪华私家空中府邸。

标准四：奢华定制配套

奢华的定制配套是针对高端圈层人群特殊的居住需求，量身打造的项目附加设施。作为项目的感官识别符号，奢华的定制配套让城市公馆从同区域的普通高层、小高层中脱颖而出，在地段、户型、资源之外，奢华配套为城市豪宅的发展提供了更加多样化、更具潜力的拓展空间。

解读：与地段、资源等先天条件不同，城市公馆奢华的定制配套更多反映了开发者对目标客群居住需求的感悟能力。近年来，随着城市公馆项目的激增，奢华的定制配套也推陈出新，从高科技产品的运用到奢华会所的打造……让人耳目一新。龙湖·春森彼岸第一个在高层豪宅中使用了高端电子指纹密码门锁，国际品牌的彩色可视对讲系统，从德国进口原装五金件ROTO，采用艾菲尔铁塔使用的奥的斯电梯，甚至连信报箱也采用了智能密码设置；棕榈泉国际花园精装17米架空大堂、1：1.2的车位配比尤为惹人瞩目；今年新推的恒大华府率先在同类物业中采用双层豪华装甲入户门，除此之外，开发者更以牺牲利润为代价，做出挑高７米的私家花园、最顶级配置的私家会所以及目前最大的社区下沉式游泳池。

标准五：占有稀缺资源

江景、山景、湖景等稀缺自然资源向来是高端物业的强势卖点，城市公馆之所以能够叫板洋房、别墅等传统高端物业，在高端物业的目标客群中分走一杯羹，自然少不了城市自然资源这一致命诱惑。离稀缺资源越近、观赏面越好的城市公馆，其价值也就更高。

解读：没有稀缺资源就没有城市公馆，这么说一点不过。且看被市场归入城市公馆的一组项目。龙湖·春森彼岸、中海·北滨1号板式观江小高层“天赋”、招商·江湾城、华宇·北国风光、金科·廊桥水岸、海棠晓月、珊瑚水岸、庆隆·海客瀛洲、瑞安·雍江苑无不位于滨江沿线，集江景、城市、CBD三大资源于一体；恒大华府坐拥浩瀚照母山、古木峰和四大公园等优秀自然资源景观；棕榈泉国际花园依山就势、以层叠的组团规划为小高层赢得湖景资源；去年热销的融科·海阔天空更将一线湖景让给了高层；保利高尔夫公馆直接将高尔夫资源写入案名，270度直眺一线高尔夫景观的绝佳视野让该项目未售先火。

标准六：总价媲美别墅

形为高层、小高层，却可以喊出媲美郊外别墅的总房价，正是城市公馆越来越受瞩目的重要原因之一。即拥有别墅物业独有的稀缺资源、豪宅尺度，同时附加城市中心区位、豪华装修、奢华的定制配套等等，真正迎合了豪宅客户的购买心理，总价自然不是问题。

解读：最早让重庆人认识到“城市公馆”豪宅价值的当数阳光100国际新城。2007年，当重庆市场对豪宅的认同还仅限于别墅、洋房物业时，凭借两江资源的阳光100国际新城卖出了每平方米上万元的单价，且销量持续走高，到去年下半年，该项目一套建面126平方米的公寓售价已高达170万元／套；同样是滨江楼盘，龙湖·春森彼岸开盘8000元每平方米，即使与同区域一别墅项目相比，差价也不到5000元；今年亮相的“空中别墅”恒大华府将豪宅尺度做到了180平方米—340平方米，加上装修，每平方米差不多要上万元，也就是说，每套房子最少总价也都会有200万元左右，相当于重庆现在最好的联排以及中等一点的独立别墅的价格。

标准七：顶级人士专享

作为新版豪宅的城市公馆，市场接受度如何，究竟谁来买单？据了解，在国内一些一线城市，豪宅买家中，购买城市公馆和郊区别墅的比例基本持平。这也就是说，两种产品存在着各自的优势，对同一客群具有不相上下的吸引力。在不少二线城市，城市公馆的热度正在与日俱增。

解读：城市公馆的客群一部分来自真正的豪宅客户。由于优越的地理位置，城市公馆更多倾向于长期自住；而郊区别墅倾向于度假或者长线投资。因为前者交通、配套较为完善，便于买家安排工作和日常生活，投资的回报也较为稳定，豪宅客户往往会将它作为第一居所，同样，城市公馆也满足了这一客群对居住品质与舒适度的高要求。另一部分客群则是城市中产阶级，不具备购买豪宅的能力，但对生活质量又有所要求，他们对产品的挑剔，是选择这些城市公馆的前提。