编者按：在经历跌宕起伏的2007之后，重庆楼市越来越变得迷离和诡异，有关楼市的走向，无论是业界还是一般市民，都有一种越来越看不懂的感觉。因此，如何于蛛丝马迹中理清重庆地产的脉络和走向，便具有了重要的价值和意义。

直辖10年、试验区、房贷新政、二套房……2007年，诸如此类的关键词让房地产市场变得扑朔迷离，房价从年初的套内均价不到3000元定格到年终的4385元。2008年1月，重庆房价在连涨7个月后首次环比建面价格下跌273元/平方米，人们从新年后上班的第一天起，又不得不结束短暂的释然，在新的一年里重新面对谜一样的房价变局。

供需失衡 冲击房价

若把全国房地产市场喻为股市大盘，重庆楼市则是许多人眼中最为抗跌的潜力股，既有惊人的开发量，也具备每年2000万平方米左右的刚性需求。去年，全市商品房供应量2289.8万平方米，实际却消化2639万平方米，连前些年的一些空置房源都卖出去了。

然而，供需的不平衡目前仍面临继续的可能。据相关部门最新统计表明，2008年全市新开工量为2499万平方米（约25万套房子），其开工量比去年缩水了30%左右。与此同时，在2008年1月首周出现零交易，当月共卖出8889套房子，仅相当于去年7、8月单周交易量，住宅二级市场更是全月零交易。

开工量的缩水和首月表现低迷，是否预示在总量减少的情况下，供需将趋于相对平衡？

某权威机构的一项分析认为，今年全市商品房总体成交量应与去年基本相当；重庆地产界资深人士徐益文也认为，新开工量的多少，不能全面反映商品房在当年的上市量，实际上上年已开工但未销售的房子都将进入下一年度，所以市场的压力还要大得多。此外，由于房地产产品的类型不同，供需矛盾在不同时期的表现也不一样，如随着去年别墅用地的叫停，稀缺性将使高端物业在今年内的供需矛盾显得更为突出。反之，随着政府将住房上升到“民生”高度，经适房和廉租房的供应将得到保障性的供给，也将冲击商品房的价格。

地价涨跌 制衡房价

“按去年的地价，我这辈子哪还买得起房子？”家住江北猫儿石的朱江林说这话时一脸的哀怨。

地价飞涨，将使拉升房价的标杆效应迅速扩散。朱江林所指的地价，更多是指去年一直频频见诸媒体的几大“地王”，如重庆嘉江地产弹子石地块、恒大的科技学院及大杨石组团地块、香港信合的三钢厂地块、龙湖后勤工程学院地块等。这些天价地块价格最高的竟达到2万余元/平方米，楼面价就高达数千元，建成后的房价理论价大多超万元，难怪购房者望地兴叹。

“事实上，地王其实只是去年的特有现象，虽然起到一定的影响，但并不等于一下子就整体抬高了地价或房价。”徐益文的观点与政府相关负责人比较一致，某权威机构的统计也表明，虽然2007年地王频现，但全年土地招拍挂的均价才1450元/平方米。而随着国家宏观调控组合拳的打出，“地王”现象将不复多见，2008年地价将回归理性。

与此巧合的是，近日地产界资深人士张雪樵在博客中批露的龙头寺两桩黄金地块拍卖情况，其结果就比预期价低出一大截，两桩土地楼面价都在2300元/平方米左右。市民期待着这是一个地价回归的信号。

心理预期 影响房价

在众多开发商看来，重庆去年6.18期间开始的房价井喷还只是个导火索，因为全国诸多城市的房价也都同期大幅上涨，究其实质，这与国际国内的资本流动、物价指数、人民币升值、国内消费能力的提升等因素密切相关，更进一步地强化了政府、开发商及消费者的心理预期。

据分析，人为因素推涨房价主要体现为，一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。除开发商、二手房中介之外，投资者在房价抬升中也扮演了重要角色。

对于2008年重庆楼市走向，中指等权威机构以及重庆市综合经济研究院院长易小光等人士都普遍认为不会出现拐点，房价将小幅上扬。但资深人士张雪樵在博客上的话仍一语惊醒梦中人：只要政府存在调整房价合理的义务，一切都不可预见……

“两极分化”加剧

重庆中原地产副总经理何伟坚

如果2008年国家在政策上没有利好的调整，加上重庆地区受奥运主题影响较小，重庆楼市将在短期内难以快速回暖。

对于市场最关注的房价问题，我认为，2008年楼市有望出现“两极分化”的现象，即以别墅、花园洋房为代表的高端物业价格将仍然坚挺甚至稳步上涨；而部分中低端物业由于可能受到今年将大面积推广的经济适用房的影响，房价可能难以维系。

“增幅透支”还账

重庆易居房地产研究所副所长陈震

2008年将有部分“增幅透支”的项目将呈现下降态势。所谓“增幅透支”，是指重庆去年由于直辖十周年、成为试验区等重大利好出现，导致一些楼盘的价格“大跃进”，房价增幅严重透支。而“出来混总是要还的”，今年这些“增幅透支”楼盘，尤其是一些“跟涨”的楼盘将可能继续“清淡”，最后可能不得不降价以求生存。

适当的神秘

鼠年初，房产界有一大亮点，娱乐界有一大浊点。

房产界的亮点是，王石和潘石屹两位大佬“以地产兴衰之忧而忧”，就是否出现“拐点”面对面进行火星撞地球的大论战，引发全国关注。娱乐界的浊点则是闹得沸沸扬扬的“艳照门”事件。

两事看似不搭边，其实也有关联。想想“艳照门”发展进程中的奇特现象：看不到艳照，许多人要骂，看到了，就边看边骂，甚至于骂得更凶；房市亦然，房价涨了，有人骂，降了还是有人骂。彻底的“裸”，并不一定就讨得了好。因此，政府对于房价大多较谨慎，学者们敏感之时也“不谈房价”。

事实上，房价终究是一个不可回避的话题。本月初，在央视2007经济生活大调查中，全国人民对于物价的关注度，房价以21.02%的超高关注度仅次于肉价之后。由此看来，房价问题已无回避可能。

王石透露，万科在全国20个城市开发房地产，有12个城市已经“调整”15%左右了。基于这一铁定事实，在“二石”论剑现场，在场的人有52%的都认为全国房地产市场已出现拐点。从重庆的实情来看，与全国既相近，又相远，因为2008年重庆房价的涨与跌，是否会出现拐点，目前谁也不得而知。

“只有当潮水退去的时候，才会发现谁是裸体的。”股神沃伦·巴菲特一语道出真理：事实的真相总会随着岁月轮回而昭示天下，但在当时保持适度的神秘绝对很有道理。