去年8月，位于渝北区黄泥的“上品十六”楼盘，被曝在未取得商品房预售许可证的情况下，向购房者发放VIP卡，吸收公众资金约1823万元后，接到重庆国土资源和房屋管理局开出的182万天价罚款单，进而成为此后重庆房地产一系列整肃行为的开端———市国土房管局随即发布《关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告》，严禁房地产开发企业以放号、发放VIP卡等形式收取订金、诚意金、会员费。开发商在没有取得商品房预售许可证之前，不得售卖相关的房屋，也不允许向购房者收取订金等方式变向售卖房屋等等。

然而，即便在管理部门的高压态势下，类似无证售房、收取诚意金等行为迄今仍在我市区县房地产市场屡禁不止。经记者多方调查发现，在开发商违规行为屡禁不止的背后，是紧缩背景下，一些区县小开发商已经深陷资金链危机。 （信报记者 文歧 ）

    大家都在收诚意金

    近日，家住江津的购房者夏某经过长达半年的努力终于拿到开发商退还的全部诚意金。夏告诉记者，她在去年12月15日在江津江帆房地产开发公司“购买”一套商品房。她在开发商并未向其出示预售许可证的情况下，“在公平、合理、平等、自愿的基础上，就乙方(夏某)认购‘锦秀花园’商品房”达成一纸协议，并交纳3万元的诚意金。

    但由于受到近期楼市观望气氛较重的影响，夏某感觉当初签约时超过2000元的房价并不保值，于是，产生退房并拿回诚意金的想法。

    一个偶然的机会，夏发现这家楼盘在与其签订订房合同时根本没有预售许可证。略有地产法规知识的夏某以开发商在取得预售许可证之前不能违规收取诚意金为由，要求开发商退赔诚意金，并取消“协议”。

    记者通过知情人士拿到了这家开发商的预售房许可证，在江津国土房管局发给这家开发商的预售房许可证上，记者看到，发证日期为2008年1月7日，而夏女士的交款时间为2007年12月15日，按照相关规定，这家开发商的做法明显违规。

    经过多次游说后，开发商终于答应退款28000元。“我们请了一家代理公司卖房，房屋一旦售出，2000元的佣金已给了代理公司。我们总不能把这笔佣金一起赔吧。”这家楼盘的开发商向记者称，“我们知道收诚意金这事不对，但目前也并不是我们一家开发商这样做，这是个潜规则。”

    记者了解到，夏某通过各种渠道在过去的一段时间里与这家开发商交涉，记者在发稿时获知，目前其已经退还夏女士余下的2000元诚意金。

    无证卖房变相融资

    一笔本不应该交纳的诚意金几经波折得以退赔，但更大面积的违规操作仍在继续。

    记者在采访过程中发现，在重庆近郊的一些区县的房地产市场，违规收取诚意金以锁定购房者的情况不在少数。江津市一位购房者在接受记者采访时称，他最近在当地购房时，曾经不止一次的遇到收取诚意金的情况。

    为了避免纠纷，他需要在咨询之前查看对方的预售房许可证。与此同时，一些缺乏相关知识的区县购房者，在房地产市场遭遇严寒时，也随一批实力不济却想做“大事”的开发商跌入“资金陷阱”。

    “我们退了房，以前的房价是1000多元，现在的房价是2000多元，退的钱根本买不到房子。”在璧山县东泉丽城购房的钟会最近经常看着路边的高楼发呆，她因为之前的一次无知的“购房行为”，“新房梦”早已经化为泡影。

     钟会告诉记者，她曾与重庆东泉房地产开发有限公司签订了一份“房屋保留协议”，以1188元/平方米的房价购得“东泉丽城”新界A栋7号住房一套，在该合同中，双方约定：“在乙方(购房者)签订本保留协议时，向甲方(开发商)支付按揭首付款人民币49952元，余款110000向指定银行申请按揭。”

    根本不了解购房流程的钟会拿着自己多年的积蓄5万元交了“首付”，便得到一纸约定。但到交房的时间，钟期待多年的房屋却不见踪影。

    众多购房者质问开发商，得到的理由是房子还得修两年，要房子还得签一份补充协议。不过同时开发商也给了一个“优惠”条件：可以无条件退返“首付款”。

    “于是有人和开发商重新签订了补充协议。由于要隔两年才可能交得到房子，我们等不到那么久，就退了钱。然而开发商只退了本金，一分钱利息也没给。”钟表示，她对开发商的这种行为背后的隐情十分不满。尔后，她拿到了这笔钱，但其很快发现目前当地的房地产市场已经今非夕比，每平方米1000元左右的房子根本找不到了。

    记者在几天的调查中发现，该楼盘的负责人手机一直处于关机状态，在璧山县房屋交易所，记者查询到的信息显示，钟会所说的那个楼盘根本没有预售许可证。

    事实上，从收取“首付款”到返还这笔款子的数年期间，开发商已经占用购房者资金达到了融资目的，钟所支付给开发商的5万元钱，亦可看作开发商收取的“诚意金”。

    璧山县房屋交易所相关负责人向记者表示，该楼盘由于产权变更和其他原因，产权已经几易其主，目前已有一些购房者反映其违规卖房，“如果开发商在没有预售房许可证的情况下卖房，肯定是违规的，也要受到处罚。”

    25日，记者在璧山县璧城镇璧青路找到了这家名为“东泉丽城”的住宅小区，记者在现场看到，本应有楼存在的空地上异常荒凉，仅有少量杂草丛生，亦不见修楼者的踪影。

    一位知情人告诉记者，这家开发商实际上已经陷入了资金难以维继的境地，所以采取了这种以“首付款”吸纳购房者资金以助脱困的境遇。

    与此同时，记者亦从一些区县购房者口中得知，在一些区县的房地产市场，卖房过程中以“订金”、“诚意金”、“首付款”等名头进行提前融资的营销方式被利用，而在这些违规操作的背后，另一暗藏的危险境遇开始渐明：地产商资金链遇险。

    小开发商陷资金泥潭

    “银行惜贷与房地产市场的冷清已经让区县的一些小开发商度日如年。”合川一位不愿留名的小开发商向记者表示，区县房地产市场遭遇今年来的历史低点，他已经连续两周没有卖掉一套房。

    “我每个月向银行还款的利息加上民间借贷的钱利息就有上百万元，再加上员工工资和其他开销，非常困难。”这位开发商表示，他试图寻找利率更高的民间融资方式。原来，像他这样仅开发几幢单体楼的小开发商向银行借款比“登天还难”，尽管他在当地有着不错的人脉关系。

    “银行已经不借钱给我了。”他向记者透露，在资金吃紧的情况下，实力不济的开发商们各出奇招，试渡难关。

     据透露，向周围有实力的朋友融资是经常被利用的一种融资方式，但这是一种代价相当高的融资途径，“有点像高利贷信质，甚至有人约定每年超过30%的利息。但还不一定借得到钱。”

    “除此之外，有人还会铤而走险。”他表示，向准业主“融资”就是一种被经常利用的方式，如收取“诚意金”、“履约保证金”等等。

    “大笔的诚意金到账之后，可以周转至少一两个月时间，到时候房子已经修好了，并且后续的购房款到账就可以缓解资金压力，但这期间，开发商付出的代价就是以低价或优惠吸引购房者签单。”这位开发商告诉记者，目前在区县市场，已经有开发商推出每平方米超过400元的优惠。他认为这是一种信号，如果没有更多的购房者涌向区县楼市，开发商的日子并不是能简单地用诚意金能够逆转的。而之前收取的诚意金也很可能在时间的流逝成为开发商投入楼市的成本。

    “一旦某个环节出问题，那整个楼盘崩盘的可能很大。”这位开发商告诉购房者，一般有实力的开发商不会在乎诚意金之类的“小利”，大量收取诚意金应该是资金紧张的信号，如果楼市中出现大量雷同的情况，那么全行业就应该更加小心。

    民间借贷市场活跃

    另一方面，在区县的开发商感觉到的压力渐从一线市场转到项目中，而市场并不能够成为救赎这些小房地产开发商的稻草后，民间借贷已经成为他们的“奶源”。

    记者在采访中接触到一位3年前靠地产起家的老板，当时还是小老板的他投入自有资金1000万元左右在区县修造几幢单体楼。由于初次修楼，资金和经验都不足，工期滞后近两年。今年一月，楼盘终于开盘迎客，但直至目前，该楼盘只零星卖掉几套房子。

    回款缓慢，直接导致企业出现危机。他说，自己负责工程的几位得力干将，因为两个月没发工资早已离职，“听说下面的人心焕散，前期购房的业主也有闹着要退房的。”目前，他施展三头六臂本领四处凑钱灭火，甚至找上了本地一些有名的民间借贷中介机构。

    他告诉信报记者，江北区一家融资公司曾答应与他合作，在这家以掮客形式出现的公司并没有能带来巨额的救命资金。

    “据说这家公司背后有资金雄厚的资方，可以提供上亿甚至更多的资金，”在让他不解的是，该公司拥居然有如同银行一样的融资审核体系，在对他的地产公司进行评估后，表示不愿意对其进行2000万元的融资。

    “融资失败后，我和中介老板均扼腕叹息。”他表示，生意没成功，融资中介按融资额“百分之一”提成的中介费也拿不成。中介老板告诉他，今年的房地产融资都不好做，因为房价波动导致“风险很大”。现在，他已将目光转向煤、水泥等能源项目，并准备进一步放弃地产业。

    那家融资中介公司提出一个办法，让他用自己的汽车和在别墅作抵押，可以融300万元。但这位地产老板并不愿意抵押他的豪华汽车和连排别墅，“实际上300万元只是杯水车薪，因为我正在上马的另两个项目也急需大量资金。”

    这种“三级”市场上的紧急状况真实反映出区县小开发商的资金危机，尽管业界不断呼吁适度放松过度紧缩的信贷政策，但由于通胀加剧，今年以来房地产已成信贷禁区。在没有增量资金介入的情况下，记者了解到，重庆地产业的民间借贷利息已高达20%。“不仅银行信贷被严格限制，来自外资股东的外资贷款也难以获批进入。”一间中介机构的负责人对信报记者说。

    在此状况下，点对点的民间融资开始兴起，这种纯粹靠人脉关系和个人信用的融资方式在坊间十分活跃。上面提及的那位开发商告诉信报记者，他目前已经向十几个亲戚以“较高”的利息筹到1000多万元，他在介绍此段经历时声音颤抖，“这是用我的个人信用与公司的所有资产在与市场对赌，一旦不成功……我将永远退出地产市场！”