公元前400多年，在希腊的戴尔波伊有一个神托所，通过神托的预言，每个人都能提前知道未来的消息，及时修正前进的方向。

重庆楼市没有戴尔波伊，任何动听的预言，都有可能被证明是南辕北辙的笑话。但风起于青萍之末，今天总是藏着明天的密码，在物竞天择的市场规律面前，实证的分析和逻辑的推论，依然能够作出大胆的猜想。

2007，没有惊天的大预言，在依然如故的机会与风险中，重庆楼市拉开大幕，演出开始了。

调控：落实政策为主？

 “调控依然是2007年楼市的主题词。”重庆立业房地产顾问公司副总经理沈光明称，“只不过，调控的方向将转向落实既有政策为主。”

12月31日，胡锦涛发表新年献词时称，2007年的主要任务是“着重解决民生问题”。众所周知，全民关注的住房问题则是“民生”之中不能承受之重。而在去年10月，国务院更是明确指出“对房地产调控效果不满意”。由此可见，2007年将依然是楼市的调控年。

与此同时，2007针对房地产的调控政策将逐步配套完善。首先是税收调控政策的完善。2007年，房地产的税收调控将发生转变，从流通交易环节深入到物业保有环节，还可能对高档房征收消费税。2006年12月16日，建设部副部长刘志峰表示，目前在住房交易过程中税费很高，但在保有环节基本没有，建设部正联合国税总局、财政部等相关主管部门，研究住房保有环节税费的收取。财政部财政科学研究所所长贾康也透露，北京正在对开征物业税进行试点，并首次进行了物业产权普查工作，为全面进行税收改革“铺路”。

另一方面，针对“90平方米以下户型占总量70%%”的政策配套实施细则也有可能在2007年出台。据建设部副部长刘志峰称，建设部正在编制“90平方米以下中小套型住宅设计要点”和“90平方米以下套型住宅设计标准”等指导性文件，内容包括提高空间使用率，不同类型住宅的最佳梯户比以及如何将公摊面积减到最少等技术性问题。

“在政策调控的同时，2007年政府还有可能对购房者进行正面的消费引导。”立业顾问副总沈光明认为，“政策调控的是市场，消费引导调控的则是观念。是不是需要买房，买多大的房，买什么地方的房，消费者的这些观念问题，就不是简单的硬性政策就能调控的，而是需要正面的引导。”

房价：涨跌有几个变量？

房价是个大问题。卖房的，买房的，已经买了房的，政府的，业界的，牵一发而动全身。从2003年下半年以来，重庆房价一路攀升，经过2006年的稳定区间之后，2007年的房价将如何发展？是涨，还是跌？

从纯粹经济学的技术分析来看，影响房价涨跌变量，主要有市场供应、消费需求、政策调控和消费者心理预期对市场的干扰等。

根据这样的函数关系，业界专家们认为，2007年的房价固然不可能像前两年那样大涨，但上涨的态势依旧，只不过涨幅趋缓。“2000年以来，重庆基本保持了两位数的增长，这种状况在2007年将可能发生变化，转变为一位增长，估计在5%%-8%%之间。”立业地产顾问副总沈光明认为。

从影响房价涨跌的几个变量看，宏观政策将不可能使房价大涨，更不可能使房价大跌，应该是“且调控且慢涨”的态势。

在市场面上，根据纬联地产市场研究部的统计，2007年重庆楼市的市场放量将在1655万平方米左右，目前的开发商拿到手但还未开发的存量土地尚有51289亩，未来两到三年内市场供应充足。另一方面，在消费需求上，2006年政策对消费结构的调控和股市的大涨，把重庆楼市本就不多的投资性消费基本挤出市场。据业界估计，2007年重庆楼市的消费需求将在1000万平方米左右。在数据上，供应略大于需求，房价大涨乏力。

但纬联地产副总经理张建军提醒，房价既宏观又微观，应该细分。张建军认为，2007年重庆楼市别墅类高端物业和滨江物业的房量，将依然推动中高档物业价格的上涨。同时，节能材料的使用、配套费的上涨又增加了房价中的刚性成本。

沈光明也认为，从消费收入和房价比来看，重庆的人均收入是北京、上海等城市的二分之一，但重庆的房价只是北京上海的三分之一，所以2007年房价上涨仍有动力和空间。与此同时，从营销角度看，在总价控制的基础上，中小户型的增多，面积的缩小，为房价的阶段性上涨提供了前提条件。

产品：中小户型突围战？

2006年，房产新政的一剂“猛药”对房地产的产品结构进行了严厉的调控，强制规定70%%的产品面积必须在90平方米之内。那么，这一政策将如何影响2007的重庆楼市？中小户型产品会不会出现“井喷”？

“2007年，重庆楼市将可能出现两大现象：一是形成新一轮的房地产超小户型现象，二是出现新一轮的中小户型空间创新高潮。”

在90平方米以下，将分化为两种情况，一是超小户型的Mini化。事实上，这种情况在2006年末已经出现苗头，金科的蚂蚁·SOHO、卡萨国际公寓、喜来登酒店公寓等都将超小的户型做得“超小化”，市场反响尚可。另一种情况则是90平方米以下两房和三房的产品创新。随着建设部建筑设计指导的出台，这类物业的创新将成为各个楼盘突围的主要路径。2006年12月16日，万科举行了住宅设计竞赛颁奖典礼，竞赛主题就是“为什么不能打破80平方米的可能性”，筛选出许多精彩的小户型设计方案。

扩张：品牌转型的路径？

有的人进来了，有的人出去了，有的进来又出去了，2006年，重庆楼市不断上演着“围城”现象。进入2007年，随着政策调控向纵深方向发展，各个房企也不得不开始寻找转型之路。

土地政策的收紧，让越来越多的房企开始改变经营模式，扩大经营半径，成为一些品牌房企转型的探索之路。

所谓扩大经营半径，首先是区域市场的横向展开。一方面，中海、招商等外企在2007年进入了重庆；另一方面，2007年华宇进入成都、龙湖进入北京、金科进入长三角，更是开始步入本土房企扩大经营半径、探索品牌转型的长征。

在区域横向展开的同时，经营重心的深入则成为品牌房企转型的第二条道路。在房地产开发的主业之外，一些房企开始增加持有型物业的开发。金科启动了相关多元化战略，涉足酒店、建材、商业物业等上下游产业；华宇也将商用物业作为其第二大支柱产业进行培育，目前华宇已经拥有约50万平方米的商业经营面积，这已经是重庆目前最大的商业开发经营规模了。本报记者郑亮