作者　北京市东方律师事务所　刘桂林律师

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37．保险费

购房贷款时保险公司保的是财产损失及还贷保险。财产损失指所购房屋的损失，在火灾、暴风雨等情况下房屋损坏或灭失，保险公司承担保险责任，但战争、地震保险公司责任免除。还贷保险是指购房人在还款期内因意外事故所致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行还款责任的，保险公司承担相应的还款责任。但购房人因疾病、自杀、探险、滑雪、登山、攀岩、潜水、蹦极、特技、赛车、赛马、酒后驾驶等导致死亡、残疾的，保险公司不负保险责任。从购房人与银行的贷款合同的规定内容上看，在房产证办理完毕之前买方的还款保证是由担保公司承担的，房产证办理完毕后银行通过办理抵押登记来实现其抵押权，因此对银行来说，放贷风险已有充分保证，当购房人不履行还贷义务时，或者买卖双方任何一方违约，银行可以要求担保公司承担保证责任，也可以拍卖购房人所购房屋，银行的债权是有充分保证的。从保险公司制定的保险条款来看，该条款规定的保险责任在理论上有发生的可能，但实际上几乎是不可能发生的，可能发生的事情保险公司又不有保险责任范围之内，因此房贷的保险对购房人来说没有现实的意义，但银行与保险公司行联手开展此项业务，不交保险费就不给办贷款，使购房人对是否保险没有了选择的余地，变成了强迫保险，这种行为有强迫交易之嫌。

38．保险费交纳基数

一般保险公司要求借款人按总房款交纳保险费，而不是按照借款额来作为计算保险费的依据。按照保险公司的保险条款，保险财产的保险金可以按照成本价、购置价、市价、评估价、借款额等方式由被保险人自行确定。因此保险公司要求按购置价交纳保费，违背了借款人的真实意思，贷款人应该有选择权。